Der Auftrag

Wie im letzten Beitrag berichtet, haben wir für eine Planungsphase „0“ einen kleinen Auftrag vergeben, und zwar an das Stuttgarter Familienunternehmen WOLFF & MÜLLER. Diese stellte ein Planungsteam zusammen, das uns in einem Workshop in Stuttgart präsentiert wurde.

Alle Büros haben Erfahrung im Umgang mit Revit und haben mit WOLFF & MÜLLER bereits zusammengearbeitet. Boll und Partner ist seit vielen Jahren Kunde unseres Hauses und in der jungen Generation einer unserer „Vorzeigekunden“ für BIM.

WOLFF & MÜLLER übernimmt neben der Generalplanung auch die BIM Koordination. Technisch wird die Planung auf Citrix Servern ausgeführt, die im Hause WOLFF & MÜLLER stehen. Es wird ein gemeinsames Modell für Architektur und Tragwerksplanung geben sowie ein damit verknüpftes für die technische Gebäudeausrüstung. Also „BIG BIM“ aber Closed. Von einem Open BIM Kozept wurde uns dringend abgeraten, aber das hatten wir ja ohnehin nicht im Sinn.

Workshops

Von einigen „Aha-Erlebnissen“ während der Workshops kann ich noch berichten:

  • Uns wurde ein Preis für die Planungsphasen 1-4 der HOAI angeboten, das ist alles bis zur Genehmigungsplanung. Nach meiner Meinung macht das bei einer BIM Planung keinen Sinn, ich habe ein Angebot für die gesamte Planung angefordert und auch beauftragt.
  • Es scheint sinnvoll zu sein, die Baufirma bereits bei den ersten Planungsüberlegungen am Tisch sitzen zu haben, sie kann immer relativ schnell ein Preisschild an alle Planungsalternativen hinhängen. Der Plan ist ja, durch intensivere Planung in der Projektfrühphase die Baukosten zu minimieren.
  • Die Vorstellung, mit einer BIM Planung ein Gebäude auch betreiben zu können, ist möglicherweise etwas blauäugig. Unser Haustechniker jedenfalls eröffnete uns, dass ein BIM Modell „as built“ nochmal extra Honorar erfordert, weil keine ausführende Firma genau das einbaut was geplant wurde bzw. es dann sehr teuer werden kann, wenn man auf einen bestimmten Lieferanten pocht. Über dieses Thema wird zu sprechen sein, da insbesondere die Heiz- und Kühltechnik doch ehr aufwändig werden wird und ich hier schon Vorteile sehe, wenn wir einen Bestand als BIM-Planung haben.

Jedenfalls habe ich am 20. Dezember den Generalplanungsauftrag unterschrieben und jetzt geht es dann wirklich los.

 

Die Suche

Architektenskizzen aus dem Workshop

Wie im Juli berichtet, wollen wir einen Generalübernehmer suchen, der mit einem Planungsteam in einer ersten Phase die Genehmigungs- und Ausführungsplanung nach unseren Vorüberlegungen ausführt und dann in einem zweiten Schritt mit der Ausführung beauftragt wird. Bereits vor der Sommerpause nahm ich Kontakt mit mir bekannten potentiellen Partner auf.

Zugegeben, unsere Ansprüche sind durchaus speziell, auch weil wir mit Revit eine Basis-Software vorgeben und natürlich für die Tragwerksplanung auch Programme der SOFiSTiK AG verwendet werden sollen.  Im folgenden möchte ich auflisten, woran unsere Suche jeweils gescheitert ist und bitte um Verständnis, dass ich hier keine Namen nenne.

Die Kandidaten

  • Firma “A” ist kompetent und absolut leistungsfähig, verwendet aber SOFiSTiK nur für Hallen und nicht für Gebäude
  • Firma “B” hat komplett abgesagt.
  • Firma “C” war hochinteressiert und kann auch alle Kriterien erfüllen, mit ihr sind wir durch eine 25 jährige Kundenbeziehung verbunden, leider musste sie passen, weil sie sich nicht in der Lage sah, die erforderlichen Planungskapazitäten vor Mitte 2017 bereit zu stellen.
  • Firma “D”, spezialisiert auf Bürogebäude und Bürolandschaften war sehr interessiert, verwendet aber einen direkten Wettbewerber zu Revit, das war also auch nichts.
  • Firma “E” hat sich auf diesen Blog hin gemeldet, dies sehr spät, außerdem sind sie gerade erst dabei eine Kompetenz in BIM aufzubauen.
  • Firma “F” hat eine extra Webseite “Bauen mit BIM” und eine E-Mail Adresse, die bim@xyz.de lautet. Auf meine schüchterne Anfrage kam aber leider keine Antwort, weil nicht festgelegt war, wer für das Postfach verantwortlich ist.

Nun, angesichts der großen Auswahl griff ich zum Hörer und habe mich bei “F” durchgefragt.

Es kam zu einem ersten Gespräch, auf das wir ein Angebot für eine Planungsphase “0” erhielten, das zwei Workshops zur Klärung des weiteren Vorgehens  und die Erstellung eines darauf beruhenden Angebots beinhaltete.

Ich gehe davon aus, noch vor Weihnachten einen Planungsauftrag zu unterzeichnen und danach werde ich den Schleier des Schweigens lüften. Dann wird die Frequenz in diesem Blog auch deutlich zunehmen,

Raumprogramm und Innenarchitektur

Susanne Fink-Beie

Die Zeit bis zum zweiten Entwurf wollten wir natürlich nutzen. Ich habe meine Schwester Susanne Fink-Beie, eine erfahrene Innenarchitektin ins Boot geholt. Über Ihre ersten Kontakte mit BIM hat sie folgenden Gastbeitrag geschrieben:

Als mein Bruder mich fragte, ob ich ihn bei der Planung und Innenraumgestaltung des neuen Bürogebäudes der SOFiSTiK AG fachlich beraten und unterstützen möchte, war meine spontane Reaktion “aber sehr gerne, ich freue mich darauf”

“Ich baue und plane aber mit BIM!” – war seine Antwort

“Upps”, war meine Antwort – Bimsalabim und das Gebäude steht??

Ich zeichne und koloriere meine ersten Ideen und Entwürfe „klassisch” auf Transparentpapier, scanne und speichere diese ab. Größere Projekte werden dann im CAD weiter bearbeitet. Teamwork im CAD ist mir nicht fremd, „Bauen mit BIM” für mich absolutes Neuland.

So war es früher - ganz ohne BIM

So war es früher – ganz ohne BIM

Wie kann man von Anfang an alle Komponenten (Entwurf, Werkplanung, Statik, Haustechnik, Innenraumgestaltung, Detailplanung) in 3-D entwerfen und planen. Kämpfen nicht nur wir Architekten im Alltag noch immer mit den Schnittstellen bei der Übertragung von einfachen DFX/DWG-Daten in 2-D oder 3-D, soll jetzt von Anfang an ein Gebäude bis zum letzten Detail in 3-D modelliert werden. Wie funktioniert der Datenaustausch?

Wie kompatibel sind die Daten z.B. für eine Innenausbaufirma, die diese Daten für Ihre CNC-Maschine benötigt? Die momentane Praxis zeigt, dass selbst DXF/DWG-Daten oft nur als Grundlage dienen und die Firmen aufgrund der Maschinenvorgaben neu zeichnen. Ist BIM dann sinnvoll und

welche Auswirkungen hat BIM am Schluss auf die Baukosten?

Der Leser merkt, ich bin skeptisch, aber auch neugierig, denn sonst würden mir diese Fragen nicht durch den Kopf gehen. Nun, ich bin sehr gespannt. Vielleicht bin ich am Schluss überzeugt von Bauen mit BIM?

Derzeit befindet sich das Projekt in der Leistungsphase 1-2 der HOAI. Es gibt einen gestalterisch überzeugenden Entwurf der Gebäudehülle durch das Team Architekturbüro Gerhard Wirth.

Ich habe anhand eines Fragenkataloges die Wünsche bezüglich der Innenraumgestaltung der Mitarbeiter analysiert und ausgewertet.

Themenliste für die Befragung der Mitarbeiter

Themenliste für die Befragung der Mitarbeiter

So konnten mein Bruder und ich sehr schnell ein Raumkonzept entwickeln, dass auch vom Vorstand der SOFiSTiK verabschiedet wurde. Das Entwurfskonzept steht.

Erstes Nutzungskonzept

Erstes Nutzungskonzept

Ein erstes Kontaktgespräch mit einem Bauunternehmen, das Erfahrungen in „Bauen mit BIM” vorweisen kann, hat es ebenfalls schon gegeben. Dieses Gespräch hat mir zwar etwas die „Türchen” zu BIM geöffnet, konnte aber meine Zweifel noch nicht aus dem Weg räumen. Seitens der Firma wurde vorgeschlagen, einen 2-3 Tage Klausur-Workshop mit allen Beteiligten durchzuführen, sollte sich SOFiSTiK zu weiteren Schritten Richtung BIM entscheiden. In diesem Workshop soll das Entwurfskonzept weiter bearbeitet und vertieft werden.

Ich finde den Vorschlag spannend und interessant. Ich bin sehr neugierig wie es mit dem Thema BIM weitergeht und werde berichten.

 

Der Architekt (oder “Was bitte ist BIM”)

Architekt Gerhard P. Wirth

Im folgenden ein Gastbeitrag unseres Architekten Gerhard P. Wirth:

Als Architekt gehöre ich mit Jahrgang 1960 zu denjenigen, welche erst nach dem Studium mit dem Thema CAD in Berührung kamen. Bei meiner Bürogründung 1988 war ein Fax das Maß aller Dinge.

1988 war auch das Jahr in welchem ich Thomas Fink, damals noch Statikbüro fink+kreutz, kennenlernte. Gemeinsam realisierten wir Baumaßnahmen in der Region und freundeten uns an.

1992 zog CAD in mein Büro ein und ist heute nicht mehr wegzudenken. Thomas versucht seit Jahren mich auf den Zug BIM aufspringen zu lassen. Bis heute habe ich mich jedoch „verweigert“ mit der Konsequenz nun für den Neubau der SOFISTIK AG „nur“ den Vorentwurf erstellen zu dürfen, da ich ja nicht BIM affin bin.

Ich bin überzeugt das in BIM ein großer Teil der Zukunft unserer Bauwirtschaft liegt. Das Schaffen meines Büros konzentriert sich auf meist sehr individuelle Bauwerke – auf Unikate im Neubau und  im Bestand. Meine Sorge in Sachen BIM gilt zum einen der seriellen Gleichschaltung von Bauteilen und eine dadurch einhergehende Zurückhaltung hinsichtlich Individualität. Zum anderen an der wohl noch fehlenden Anzahl von ausgebildeten „BIM-Architekten“. Diese Erfahrung machte vor kurzem ein BIM enttäuschter Kollege.

Die Entwurfsidee für den Neubau der SOFISTIK AG ist die „Büroallee an den Höfen“. Bedingt durch den länglichen und schmalen Grundstückszuschnitt, haben wir dem Baukörper nach mehreren Volumenstudien skulptural modelliert und mit zwei Höfen große Aufenthaltsraumqualität verliehen.

 

Formfindung

Formfindung

 

Lageplan und Entwurfsvarianten

Lageplan und Entwurfsvarianten

Der Neubau entsteht unmittelbar an der Schnittstelle eines Gewerbeareals zu einem Wohnquartier. Hierdurch ist Sensibilität gegenüber der Nachbarschaft wie auch Individualität für die SOFISTIK AG im großen Maße gefordert. In den Vorgesprächen mit dem Stadtplanungsamt der Stadt Nürnberg, in Hinblick auf die Verträglichkeit unserer Entwurfsidee mit dem B-Plan, war der maßgeschneiderte, skulpturale Entwurf sehr hilfreich. Die Behörden stehen einer Baugenehmigung positiv gegenüber!

Grundrisstruktur

Grundrisstruktur

Modellfotos und Gebäudedaten

Modellfotos und Gebäudedaten

Nachdem Thomas bei der letzten Präsentation im Stadtplanungsamt erläuterte das Vorhaben durchgängig in BIM realisieren zu wollen wurde ihm folgende Frage gestellt: „Was bitte ist BIM?“.

So, jetzt bin ich gespannt, ob ich meinen Freund Gerhard und das Stadtplanungsamt überzeugen kann! Auf alle Fälle hat er uns mit seiner Entwurfsidee überzeugt, und das ist ja auch seine Aufgabe gewesen.

Der erste Entwurf

Erste Aktivität: Das Bohrgerät für die Sondierungen am Grundstück

Weil die Altlastensituation unseres Grundstücks ungeklärt war und der Verkäufer dafür nicht haften wollte, haben wir ein Rücktrittsrecht vereinbart bis wir dieses Risiko durch ein Bodengutachten abgeklärt haben.  Das Beitragsbild zeigt die Bohrmaschine, die Sachbearbeiterin des Gutachters und den Bauherrn.

Die Zeit haben wir genutzt um einen ersten Entwurf erstellen zu lassen und diesen mit dem Stadtplanungsamt zu besprechen. Wir wollten dabei auch klären, ob die GFZ von 1,2, die im Bebauungsplan festgelegt ist, das letzte Wort darstellt. So ganz einfach war es dann doch nicht, auf dem schmalen Grundstück eine anspruchsvolle Architektur zu entwickeln, die darüber hinaus noch eine wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes zulässt.

Von der Stadt Nürnberg haben wir nach Vorlage des ersten Entwurfs die Antwort bekommen, dass man die GFZ auch geringfügig überschreiten kann, aber auch den Hinweis, dass wir – speziell auf der Nordseite – keine lange gerade eintönige Fassade planen sollten.

Das alles war im Februar und im März. Im April bekamen wir das Bodengutachten, wir müssen in geringem Umfang mit Altlasten rechnen, die auf den Sondermüll gefahren werden müssen. Daraufhin verzichteten wir auf unser Rücktrittsrecht, bezahlten den Kaufpreis und sind jetzt Eigentümer des Grundstücks Flataustraße 14.

Im nächsten Beitrag – wegen Urlaub erst im September – werde ich von dem zweiten verbesserten Entwurf berichten und ab dann geht es wirklich um BIM. Versprochen!!!

Tiefgeschoss

Tiefgeschoss

Erdgeschoß

Erdgeschoß

Obergeschoß und Penthouse

Obergeschoß und Penthouse

Abstandsflächen

Abstandsflächen

 

Wandel ist Chefsache

Interview in Beratende Ingenieure 7/8 2016

Eigentlich will ich in diesem Blog ja über meine Erfahrungen als Bauherr mit BIM schreiben. “Nebenbei” kümmere ich mich aber darum, die BIM Methode unter den Tragwerksplanern bekannt und populär zu machen. Ich halte hier viele Vorträge, arbeite im Arbeitskreis BIM der Bayerischen Ingenieurekammer Bau mit, entwickle Software und manchmal gebe ich auch Interviews.

Diese Woche bekam ich die Juli Ausgabe von “Beratende Ingenieure“, dem Verbandsmagazin des Verbandes Beratender Ingenieure VBI in die Hände. Es enthält ein Interview über die BIM-Einführung mit mir, dass ich den Lesern dieses Blogs nicht vorenthalten möchte. Wandel ist Chefsache!

Das Grundstück

Wie im ersten Beitrag beschrieben, wurde meinem Kollegen Frank Deinzer im November letzten Jahres ein Grundstück am Nordostbahnhof zum Kauf angeboten. Die Lage war für unsere Bedürfnisse ideal, 5 Minuten von der U-Bahn, zwischen Flughafen und Hauptbahnhof, und auch von der Autobahn A3 sehr gut erreichbar. Vom Zuschnitt war es erkennbar ziemlich schmal und dafür relativ lang. Das wird wohl auch der Grund dafür sein, dass wir es überhaupt angeboten bekommen haben, mittlerweile ist ja ein Run auf innerstädtische Bauflächen entstanden, der schon beängstigend ist. Der geforderte Preis war nicht verhandelbar, aber sehr fair. Das Grundstück wurde uns auch zwei Wochen reserviert, so, dass wir zum Denken beginnen konnten.

Bauen mit Bim - Grundstück

 

 

 

 

 

Zuerst wollte ich wissen, was man auf dem Grundstück überhaupt bauen kann und darf, wir beauftragten das Architekturbüro Wirth mit einer Konzeptstudie.

Das erste ganz schnelle Ergebnis nach Einsicht in den Bebauungsplan ist hier dargestellt. Damit war klar, dass wir ca. 1500 m² Bruttogeschoßfläche bauen dürfen und ich machte mich – mittlerweile auf einer Dienstreise in Mexico und den USA – daran, eine grobe Berechnung der Wirtschaftlichkeit zu erstellen. Unsere Aufsichtsräte stellten kritische Fragen, warum wir unbedingt unsere Energie in einen Neubau verschwenden wollen und nicht einfach etwas Passendes mieten.

Wirtschaftliche Argumente sprachen dann aber mehr für einen Neubau durch den Nutzer als ein Mietobjekt, das entscheidende Argument war aber, dass wir ja unsere BIM-Kompetenz beweisen wollten und sollten. Also gab es grünes Licht für den Grundstückskauf.

Vom Architekten bekamen wir dann einen groben Planungsvorschlag, der bewies, dass man auf dem „Handtuch“ ein funktionierendes Bürogebäude errichten kann. Damit stand dem Notartermin zwei Tage vor Weihnachten nichts mehr im Wege.

15-11-24 EG 15-11-24 1.OG + PH 15-11-24 Systemschnitt 15-11-24 TG 15-11-26 Abstandsflächenplan

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